Il decreto Sostegni bis contiene importanti disposizioni agevolative per i soggetti più giovani, con bassi redditi, per l’acquisto della prima casa, per gli agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del decreto legge e il 30 giugno 2022.
L’agevolazione consiste nell’esenzione totale delle imposte indirette che gravano sull’acquisto (imposte di registro, ipotecaria e catastale oppure IVA) e sull’eventuale mutuo (imposta sostitutiva)

Acquisto della prima casa
Il decreto dispone l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale per gli atti traslativi a titolo oneroso della prima casa se l’acquisto viene effettuato da:
- soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
- con un ISEE non superiore a 30.000 euro annui.
Per gli acquisti effettuati nel corso del 2021, quindi, l’agevolazione si applica a tutti coloro che sono nati nel 1986 o successivamente (i nati nel 1986 compiranno, infatti, 36 anni nel 2022).
Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione devono sussistere tutti i requisiti previsti dalla nota II-bis all’art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986:
1. ubicazione dell’immobile nel comune di residenza dell’acquirente o in quello di esercizio dell’attività;
2. mancanza di altro immobile nel comune dove si trova l’immobile da acquistare;
3. mancanza nel territorio dello Stato di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Immobili esclusi dall’agevolazione
L’agevolazione non si applica per l’acquisto di immobili di categoria catastale A1, A8 e A9, vale a dire le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1), le ville (cat. A/8), i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9).
Altre operazioni agevolate sulla prima casa
L’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale trova applicazione, in presenza delle altre condizioni previste dalla nota II-bis all’art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 e dalla norma in esame (non aver compiuto ancora 36 anni e ISEE non superiore a 30.000 euro annui), anche per gli atti traslativi o costitutivi:
- della nuda proprietà;
- dell’usufrutto;
- dell’uso;
- dell’abitazione,
aventi come oggetto la prima casa.

Atti soggetti a IVA
Per gli atti sopra indicati relativi a cessioni soggette all’IVA, il decreto Sostegni bis attribuisce agli acquirenti, “che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato”, un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto.
In questo caso, la norma non richiede il requisito del possesso di ISEE non superiore a 30.000 euro annui.
In tal modo, la norma consente all’acquirente prima casa di poter recuperare l’IVA che viene pagata al fornitore soggetto passivo.
Il credito d’ imposta può essere:
- portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito,
- utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto,
- utilizzato in compensazione.
Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

Imposta sostitutiva
I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui sopra (prima casa, con esclusione degli immobili di categoria A1, A8 e A9, età dell’acquirente e ISEE) sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista, in mancanza di tale agevolazione, in ragione dello 0,25% (art. 18, D.P.R. n. 601/1973).
Per fruire dell’agevolazione, il mutuatario deve rendere apposita dichiarazione, circa la sussistenza dei citati requisiti, nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.

Sanzioni
In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui sopra o di decadenza dalle agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le relative disposizioni previste dalla nota II-bis all’art. 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 e all’art. 20, D.P.R. n. 601/1973.
In particolare, in caso di decadenza dall’agevolazione:
- sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre agli interessi;
- si applica una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.
Inoltre, nel caso di decadenza dalle agevolazioni, ove il contribuente abbia contratto un mutuo con applicazione dell’imposta sostitutiva in misura agevolata, il soggetto incorre anche nella decadenza di tale agevolazione.
L’Ufficio, quindi, provvede a recuperare la differenza d’imposta e ad applicare la sanzione pari al 30% (art. 20 del D.P.R. n. 601/1973).
Se si tratta di cessioni soggette ad IVA l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti:
- recupera, nei confronti degli acquirenti, la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata;
- applica la sanzione amministrativa del 30% della differenza medesima.